Immobilienverwaltung im Jahr 2012: Immer mehr und immer schnellere Änderungen

In kaum einem Beruf ändern sich die Rahmenbedingungen so häufig und in so schnellen Intervallen wie in der Immobilienverwaltung. Schon jetzt zeichnet sich ab, dass sich dieser Trend der letzten Jahre auch 2012 fortsetzen wird. Änderungen im Datenschutz, der Energieeinsparverordnung und dem Mietrecht werden sich stark auf die Arbeit der Immobilienverwalter auswirken.

Zudem wird der Kleinverwalter, der nur ein oder zwei Objekte verwaltet, immer seltener, weil er den hohen nötigen Fortbildungsaufwand nebenher nicht leisten kann. Zu hoch erscheinen Haftungsrisiko und Aufwand. Gleichzeitig fordert die größte deutsche Verwaltervereinigung, der Dachverband deutscher Immobilienverwalter, vehement eine Zugangsbeschränkung für den Beruf. Dass die Politik hierauf in absehbarer Zeit reagiert, ist nicht zu erwarten.

Die im Jahr 2012 für Verwalter wichtigen gesetzlichen Änderungen werden hier kurz beleuchtet.

Trinkwasserverordnung

Die Novelle der Trinkwasserverordnung ist schon 2011 in Kraft getreten, so richtig fließt sie aber erst ab 2012 in die tägliche Arbeit ein. Denn nun müssen Verwalter die richtigen Beschlüsse fassen, um die neuen Pflichten umsetzen zu können. Auch steht die erste Runde der Trinkwasseruntersuchungen auf Legionellen und andere mikrobiologische Verunreinigungen an. Zurzeit wird im Bundesjustizministerium darüber beraten, die Untersuchungsintervalle auf einen dreijährigen Turnus zu verlängern. Bis zu einer endgültigen Regelung muss jedoch der derzeit geltende Jahresturnus eingehalten werden. An Bedeutung gewinnen wird auch die Frage der Kosten, denn es besteht keineswegs Einigkeit darüber, ob Eigentümer die Kosten für die regelmäßigen Untersuchungen auf ihre Mieter umlegen können oder selbst tragen müssen.

Datenschutz: Übergangsregelung für Adressdatennutzung läuft aus

Immobilienverwaltungen, die personenbezogene Daten ihrer Kunden für Werbezwecke nutzen, müssen die verschärften Anforderungen des Bundesdatenschutzgesetzes beachten: Am 31. August 2012 läuft die Übergangsregelung aus. Danach dürfen personenbezogene Daten nur noch mit Einwilligung der Betroffenen genutzt werden. Trotz umfangreicher Ausnahmeregelungen, müssen Verwaltungsunternehmen ihre Datenbestände anpassen. Die neuen Regelungen zur Adressnutzung sind Bestandteil der Datenschutznovelle, die bereits am 1. September 2009 in Kraft getreten ist. Bei einigen Änderungen ist jedoch noch nicht klar geregelt, wie sie in der Praxis gehandhabt werden. Dazu gehören die Vorgaben zur Auftragsdatenverarbeitung. Verwalter müssen bei der Vergabe von Aufträgen an externe Dienstleister, zum Beispiel Energie- und Telekommunikationsunternehmen, strengere Vorgaben für die Weitergabe von Mieter- und Wohnungseigentümerdaten beachten. Solche Verträge müssen künftig beispielsweise detaillierte Klauseln zum Datenschutz enthalten.

Energieeinsparverordnung 2012

Auch bei der Energieeinsparverordnung (EnEV) gilt: Nach der Verschärfung ist vor der Verschärfung. Der Referentenentwurf der EnEV 2012 soll voraussichtlich im Januar 2012 fertiggestellt sein. Die Bundesregierung hat im Juni beschlossen, eine „ambitionierte Verschärfung bei der Erhöhung der energetischen Anforderungen anzustreben“, soweit dies im Rahmen einer ausgewogenen Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung der Belastungen der Eigentümer und Mieter wirtschaftlich vertretbar sei. Demnach sollen die Anforderungen der EnEV 2012 gegenüber der EnEV 2009 um bis zu 30 Prozent verschärft werden. Um die angestrebte Senkung des Primärenergieverbrauchs um knapp ein Drittel zu erreichen, müssen bei Neubauten und umfassenden Altbausanierungen deutlich mehr regenerative Energien eingesetzt werden. Bereits heute können nach der EnEV 2009 die Anforderungen an den Primärenergiebedarf im Neubau und für den KfW-Effizienzhausstandard nur mit dem Einsatz regenerativer Energien und mindestens Brennwerttechnikstandard erreicht werden. Ab der EnEV 2012 kann man den Effizienzhausstandard im Bestand mit fossilen Energieträgern (Öl und Gas) voraussichtlich nicht mehr schaffen. Das anspruchsvolle Effizienzhaus 70 wird voraussichtlich ab 2012 Standard für Neubauten und Sanierungen auf Neubaustandard.

Novelliertes Mietrecht

Eigentlich sollte das novellierte Mietrecht schon längst verabschiedet sein. Nach monatelangem Hin und Her um den im Mai bekannt gewordenen Gesetzentwurf hat das Bundesjustizministerium Mitte November einen neuen Entwurf vorgelegt. Danach führen energetische Modernisierungen, zum Beispiel das Dämmen der Außenfassade, für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung. Auch soll Vermietern künftig das Modernisieren generell erleichtert werden. Deshalb sinken die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten bei Modernisierungen. Auch können Mieter die Modernisierungen nicht mehr durch das Anführen von wirtschaftlichen Härtegründen verhindern. Weiter sind Regelungen zum Wärme-Contracting und zum besseren Schutz vor sogenannten Mietnomaden geplant.

Zu diesen – absehbaren – Veränderungen werden durch obergerichtliche Rechtsprechung im Laufe des Jahres 2012 viele weitere Änderungen kommen, die unmittelbaren Einfluss auf die Arbeit des Verwalters haben. Man denke nur an das Urteil V ZR 44/09 des Bundesgerichtshofs, das mitten in der Versammlungssaison veröffentlicht wurde. Von einem Tag auf den anderen war die seit Jahren gängige Praxis bei der Darstellung der Instandhaltungsrücklagen nicht mehr zulässig. Wer als Verwalter rechtssichere Jahresabrechnungen erstellen und so großen Haftungsrisiken vorbeugen möchte, braucht eine professionelle Verwaltungs-Software, wie zum Beispiel PowerHaus von Haufe, die schnell auf solche Entwicklungen reagiert. Doch damit allein ist es noch nicht getan, denn genauso wichtig wie eine formal und inhaltlich richtige Abrechnung ist es, zu jeder Zeit Zugriff auf eine stets aktuelle Wissensdatenbank wie VerwalterPraxis von Haufe zu haben. Damit ist man immer auf dem Laufenden und kann im Zweifel bei Experten direkt nachfragen. Nur wer als Verwalter stets informiert ist, kann bei der Entwicklung zu immer mehr und immer schnelleren Änderungen in der Verwaltung von Wohneigentum mithalten.

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Artikel vom 10.01.2012

Schlagwörter: Mittelstand, Datenschutz